המשכנתאות מספרות סיפור אחר, אז למה שוק הדיור בישראל רחוק מלהיות רותח?

שי חמו יועץ משכנתאות בצפון, הבעלים של שחקים ייעוץ משכנתאות ופיננסים ומומחה בתיקי משכנתא מורכבים ובמשכנתא למסורבים בבנק, מסביר את הפער בין נתוני המשכנתאות שמוצגים בכותרות לבין המציאות בפועל.

שוק הדיור בישראל נמצא בתקופה מורכבת. מצד אחד, נתוני משכנתאות גבוהים וכותרות על פעילות ערה בענף. מצד שני, ירידה בהיקף העסקאות, קושי גובר של משקי הבית לעמוד בעלויות המימון ומלאי דירות גבוה אצל הקבלנים.

לדברי חמו, היום אי אפשר להסתכל רק על נתון אחד כמו היקף המשכנתאות שנלקחו ולהסיק ממנו על מצב השוק. צריך להבין מה עומד מאחורי המספרים, כמה עסקאות באמת מתבצעות, באילו תנאי מימון, ומה היכולת האמיתית של משקי הבית להחזיר את ההלוואה.

משכנתאות בהיקף גבוה, אבל לא בהכרח שוק חזק

בחודשים האחרונים נתוני המשכנתאות זוכים לכותרות רבות, אך הם אינם בהכרח משקפים התאוששות אמיתית בשוק הנדל"ן. הסיבה היא שנתוני המשכנתאות מתפרסמים באיחור ביחס לעסקאות עצמן, וחלק מהיקפי המשכנתאות מושפעים מעסקאות עבר, ממשיכות בשלבי בנייה וממבצעי מימון של קבלנים.

"משכנתא היא תוצאה של עסקה, אבל היא לא מספרת לבד את כל הסיפור", אומר חמו. "כדי להבין את מצב השוק צריך להסתכל על שלושה גורמים יחד: הביקוש, ההיצע ועלות הכסף".

הריבית שינתה את יכולת הרכישה של משקי הבית

אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים כיום על שוק הדיור הוא העלייה החדה בריבית. בשנים 2021 עד 2022 נהנו הרוכשים מסביבת ריבית חריגה, כשהריבית הממוצעת במשכנתאות עמדה מעט מעל 2%. כיום היא נעה סביב 4.5% עד 5%, וכל משפחה שרוכשת דירה נדרשת להתמודד עם החזר חודשי גבוה משמעותית.

משכנתא של מיליון שקל שנפרסה ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 2% כפי שהיה בעבר, עמדה על החזר חודשי של כ-4,200 ש"ח. אותה משכנתא בדיוק, בריבית ממוצעת של 5%, מגיעה כבר לכ-5,800 ש"ח  בחודש, פער של 1600 ש"ח מדי חודש לאורך כל התקופה. זהו סכום שמשנה מהיסוד את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא שמשפחה חייבת לשקול.

"אותה משכנתא בדיוק יכולה לייצר היום החזר חודשי גבוה בהרבה לעומת לפני כמה שנים. מבחינת הלקוח, זה אומר שכושר הקנייה שלו ירד, גם אם מחיר הדירה לא השתנה", מסביר חמו. לדבריו, גם אם בנק ישראל ימשיך להפחית ריבית, אין בכך משמעות של חזרה אוטומטית לתנאים שהיו בתקופת הקורונה. "השוק צריך להתרגל לכך שמשכנתאות בריביות הנמוכות שהיו בעבר כנראה לא יחזרו בטווח הקרוב, סביר להניח שהריבית הממוצעת על משכנתאות תתקבע ותעמוד סביב 4%"

מלאי הדירות גדל, אבל הביקוש נחלש

בניגוד לטענה הרווחת על מחסור בדירות, מלאי הדירות החדשות אצל הקבלנים נמצא ברמות גבוהות מאוד. הקבלנים ממשיכים לבנות, אך קצב המכירות איטי יותר, ולכן יותר דירות נשארות זמן ממושך על המדף.

"השוק נמצא במצב שבו שני הצדדים תחת לחץ. הקבלן רוצה למכור, אבל העלויות שלו גבוהות, והרוכש רוצה לקנות, אבל יכולת ההחזר שלו נפגעה", מסביר חמו.

מבצעי הקבלנים: ירידת מחיר שלא תמיד מופיעה במדדים

אחת התופעות הבולטות בשוק היא השימוש הגובר במבצעי מימון והלוואות קבלן. עסקאות כמו 80/20, דחיית תשלומים וסבסוד עלויות מימון מאפשרות לקבלנים להקל על הרוכשים בלי להפחית בהכרח את מחיר הדירה הרשמי.

"צריך להסתכל על העלות האמיתית של העסקה ולא רק על המחיר שמופיע בחוזה", אומר חמו. "לפעמים ההטבה נמצאת בתנאי המימון ולא במחיר עצמו".

איך אתה מסביר את הקושי של משקי הבית לעמוד בתשלומי המשכנתא?

"הרבה משפחות מצליחות להתמודד, אבל במחיר של ירידה ברמת החיים, צמצום הוצאות ולעיתים שימוש בחסכונות. יש גם משקי בית רבים שנמצאים על הגבול, ממש רגע לפני קריסה. ישנם לווים שמנסים לרכוש דירה ופונים לבד לקבלת משכנתא אך נתקלים בסירוב מצד הבנק, וכאן נכנס לתמונה הפתרון של משכנתא למסורבים בבנק, שמאפשר לבנות מסלול מותאם גם ללווים שהבנק דחה בשלב הראשון".

חשוב להבין שסירוב למשכנתא מהבנק אינו בהכרח סוף הדרך. לא מעט לווים שמקבלים תשובה שלילית פונים מיד לגופים חוץ בנקאיים, למרות שבמקרים רבים עדיין ניתן להשיג אישור למשכנתא בבנק. זו בדיוק ההתמחות שלנו בשחקים,  לבנות את תיק המשכנתא בצורה נכונה, להציג אותו לגורמים המאשרים ולהסביר את נסיבות המקרה באופן שמגדיל את הסיכוי לאישור. המטרה שלנו היא תמיד למצות תחילה את כל האפשרויות במסגרת הבנקאית, ורק אם לאחר בחינת כלל הנתונים אין לכך היתכנות, אנו פונים לפתרון חוץ בנקאי. גם אז, מדובר מבחינתנו בפתרון זמני, לרוב לשנה עד שנתיים, כאשר כבר מראש נבנית תכנית שמטרתה להחזיר את הלקוח למשכנתא בנקאית. זו אחת ההתמחויות המרכזיות של שחקים ייעוץ משכנתאות ופיננסים.

המלחמה והאי–ודאות משפיעות על החלטות הרכישה

מעבר לריבית, גם המצב הביטחוני השפיע על השוק. בתקופות של אי-ודאות, משפחות רבות מעדיפות לדחות החלטות גדולות כמו רכישת דירה, אנחנו רואים את זה בעיקר בקרב משפרי דיור שמעוניינים למכור את הדירה הקיימת ולעבור לדירה מרווחת יותר. "נדל"ן הוא תחום שמושפע מאוד מאמון. כאשר הציבור לא בטוח לגבי העתיד הכלכלי והביטחוני, הוא מעדיף להמתין", אומר חמו.

המסר לרוכשי הדירות: לא לקבל החלטות לפי כותרות

לדברי חמו, בתקופה הנוכחית נדרשת זהירות גבוהה יותר בקבלת החלטות בנוגע למשכנתא. "היום יותר מתמיד, אי אפשר לקחת משכנתא רק לפי השאלה אם הבנק אישר. צריך לבדוק אם המשפחה באמת יכולה לעמוד בהחזר לאורך זמן, ומה התמהיל הנכון שמתאים לה".

"השוק השתנה. מי שמבין את המספרים ואת המציאות הכלכלית יכול לקבל החלטות טובות יותר. מי שמסתכל רק על הכותרות עלול לפספס את התמונה האמיתית"

בדיוק כאן נכנס הערך של ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות. זה נכון במיוחד ללווים שכבר נתקלו בסירוב. מי שזקוק למשכנתא למסורבים בבנק צריך לבחון לעומק את יכולת ההחזר ואת מבנה המשכנתא, ולא להסתפק באישור עצמו.

אז בין אם מדובר בעסקה על הדירה הראשונה ובין אם בתיק מורכב של משכנתא למסורבים בבנק, בחינה נכונה של יכולת ההחזר והתמהיל היא שמבדילה בין החלטה טובה לטעות יקרה. שחקים ייעוץ משכנתאות ופיננסים כאן כדי ללוות את התהליך הזה.